地产及建筑业务承压 中南集团变阵 旗下公司接连退出持股公司

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中南控股集团有限公司(下称"中南集团")旗下公司日前退出了一家大比例持股的公司,由苏州地方国资接手。去年12月,新京报曾报道中南系退出了旗下两家上市公司。

中南集团是江苏大型民营企业,位列中国企业500强第94位。据中南集团实控人陈锦石表述,过去一年里,中南集团持续推进改革转型,由原来"7+3"板块整合为"4+1"产业新格局。

目前,中南集团盈利能力不错,2019年上半年实现营业收入279.37亿元,净利润16.72亿元,截至2019年6月末的资产总额为2949.54亿元,负债总额为2687.59亿元。中南集团旗下上市公司中南建设亦业绩向好,预计2019年归属于上市公司股东的净利润同比增长80%至110%,这主要受益于公司房地产业务结算规模增加。

评级机构在此前发布的一份报告中指出,作为中南集团主业之一的中南建设房地产毛利率水平有所上升,仍处于较低水平建筑板块毛利率也有所提升;公司毛利率仍较低。

陈锦石之女、现任中南置地总裁的陈昱含亦在日前发言提出,未来必须追求在合理增速和负债下的优秀ROIC(投入资本回报率)表现,中南置地2020年核心目标之一为融资前置,为了对冲去杠杆压力,"找不到钱,投资免谈"。

中南系退出旅游产业公司

路劲汇通文化旅游产业发展有限公司(下称"路劲汇通")工商信息显示,其于2019年12月26日发生多项变更,此前持股97%的原股东惠州中南锦鑫置业有限公司(下称"惠州中南锦鑫")退出,新增股东苏州风景园林产业发展投资中心(有限合伙)和苏州交通工程集团有限公司。此外,路劲汇通另一股东伟光汇通文化旅游投资有限公司更名为伟光汇通文化旅游投资集团有限公司(下称"伟光汇通")。

目前,路劲汇通的股东为苏州风景园林产业发展投资中心(有限合伙)、苏州交通工程集团有限公司以及伟光汇通,持股比例分别为80%、17%和3%。

1月15日下午,记者拨打路劲汇通工商资料中所登记的号码,语音提示称该号码为"中南置地广深区域公司",记者按提示拨打相应号码,未获接通。随后记者又致电中南集团,也未能接通。

路劲汇通成立于2016年8月,经营范围包括游览景区管理等。工商信息显示,路劲汇通原股东惠州中南锦鑫成立于2018年7月,注册资本1000万元,共有两名股东,分别为认缴出资额占比85%的中南集团和认缴出资额15%的自然人李玲辉。

接替中南系子公司入股路劲汇通的两名新股东,均有苏州地方国资背景。

其中苏州风景园林产业发展投资中心(有限合伙)的合伙人为苏州风景园林投资发展集团有限公司和苏州农发创新资本管理有限公司。苏州风景园林投资发展集团有限公司由苏州市国资委全资控股,苏州农发创新资本管理有限公司是苏州市农业发展集团有限公司的全资子公司,后者据介绍为目前苏州唯一一家提供涉农综合性服务的市属国有企业集团。

至于另一新股东苏州交通工程集团有限公司,苏州市国资委全资控股的苏州交通投资有限责任公司持有其27.62%股份,其余72.38%股份由苏交集团职工持股会持有。

据工商信息,2019年9月25日,伟光汇通曾将路劲汇通部分股权出质予惠州中南锦鑫,目前该股权出质登记信息状态已为"无效"。

此外值得注意的是,路劲汇通已两次被列入经营异常名录信息。最近一次是2020年1月6日,做出决定机关为北京市海淀区市场监督管理局,列入经营异常名录原因为"通过登记的住所或者经营场所无法联系"。

除了旗下惠州中南锦鑫退出路劲汇通,一个月前,中南系还退出了旗下两家公司阜阳和华欢乐颂置业有限公司和智艺(上海)商贸有限公司。

工商信息显示,阜阳和华欢乐颂置业有限公司(下称"阜阳和华")于2019年11月14日发生投资人变更,原股东中南控股集团(上海)资产管理有限公司退出,新增股东安徽乐来客置业有限公司。

中南控股集团(上海)资产管理有限公司由中南集团持股75%,嘉兴乾煌投资合伙企业(有限合伙)持股25%,后者的合伙人包括中南集团实控人陈锦石的妻子陆亚行、女儿陈昱含等。另据中南集团官网介绍,目前陆亚行为中南集团副总裁、中南教育集团执行董事(兼总裁),陈昱含为中南集团董事兼中南置地总裁。

智艺(上海)商贸有限公司(下称"智艺商贸")于2019年11月2日发生投资人变更,原股东中南金控(上海)投资有限公司、陆亚行、施锦华、鞠书华和邢晓岩退出,新增股东王海英、陈辰和穆毅俊,现股东为俞国杰、王海英、陈辰和穆毅俊。

中南金控(上海)投资有限公司为中南集团全资子公司,对智艺商贸的出资比例原为51%。除中南金控(上海)投资有限公司与陆亚行外,智艺商贸退出的股东中包括多位中南系金融板块高管。中南集团官网显示,施锦华和鞠书华分别为中南金融执行董事、执行总裁;邢晓岩为中南金融人力资源负责人。

负债率超90%,中南集团业务变阵

从业绩上来看,目前中南集团具有不错的盈利能力,其2019年上半年实现营业收入279.37亿元,净利润16.72亿元;截至2019年6月末资产总额为2949.54亿元,负债总额为2687.59亿元,折算资产负债率为91.12%。

2019年下半年,中南集团与其旗下上市公司中南建设频现关联交易,中南建设称为推动足球小镇配套地块项目的发展,拟收购中南集团多项资产,同时拟将在建的国内第一高楼出售给中南集团。

据中南集团官网,集团董事局主席陈锦石在2020年新年贺词中表示,全集团综合总营收预计达到3000亿元。

陈锦石还表示,2019年全集团改革转型持续推进,由原来的"7+3"板块整合为中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业投资和中南教育的"4+1"产业新格局,产业结构更加合理,同时以放权和股份制改革为重点的管理变革不断推进。

关于上述"7+3"板块,据中南集团此前的官方表述,是指集团下设的中南置地、中南建筑、中南土木、中南资本、中南金融、中南建投、中南工业七大产业板块及中南高科、中南教育、中南园林三大事业部。

至于"4+1"业务布局,中南集团去年12月的一则推送显示,集团已形成房地产集团(中南置地)、建筑集团、高科集团(中南高科)、投资集团(中南实业投资)与教育集团(中南教育);其中建筑集团将分为3大主业务单元、2大专业公司和5大特色公司,原为单独板块的土木、建投、园林被并入建筑集团。

主动求变,或与房地产业资金压力有关

目前中南集团的业务以房地产开发及建筑施工为主。之所以进行业务板块调整,或与房地产及建筑行业形势相关。

联合信用评级有限公司(下称"联合信用")去年11月就中南建设发行公司债券作出的信用评级报告显示,2016年10月房地产调控后,融资环境再次趋紧,房企资金压力较大。

上述评级报告显示,随着政策对房地产企业融资的限制,房企自身造血能力愈加重要。2018年,央行已进行4次降准,释放一定流动性,货币政策结构性宽松,房企资金面有所改善,但融资依然较紧张,资金压力依然较大。

与此同时,房地产行业呈现集中度不断提高的发展态势,拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。

联合信用在报告中指出,总体看,中南建设营业收入呈波动增长态势,房地产毛利率水平有所上升,随着公司提高建筑业务承接门槛,建筑板块毛利率也有所提升;但仍处于较低水平。

在近日发布的2019年度业绩预增公告中,中南建设预计,2019年实现归属于上市公司股东的净利润为39.47亿元至46.05亿元,较2018年同期增长80%至110%。中南建设称,2019年度预计净利润大幅上升的主要原因是公司房地产业务结算规模增加。

陈锦石之女、中南置地总裁陈昱含在中南置地2020年年会上提出,形势不再允许行业增速维持在高位了,常态化的融资收紧使我们的负债能力也节节下降,依靠高增速和高负债形成的粗放外延式增长的难度越来越大,"我们只能向内去寻找经营的确定性,这个确定性的主要表达就是ROIC——投入资本回报率,也就是按你所有的本金和借款计算的回报率……未来,我们必须追求在合理增速和负债下的优秀ROIC表现"。

据陈昱含发言,中南置地存在盈利能力和产品能力两大短板。盈利能力方面,因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足导致了毛利显著低,同时规模优势不足导致了费用显著高。

陈昱含提出,中南置地2020年的核心目标之一就是融资前置,指"投融一体,借船出海,是对冲去杠杆压力的关键手段,也是2020年投资的标准动作,找不到钱,投资免谈"。


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